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房地產擠壓消費 市場人士:有小房企今年還沒融到資

文章來源:21世紀經濟          作者:王曉         發布時間:2019/8/30 10:30:30         字體:    

21世紀經濟報道 王曉

  中國房地產市場進入青銅時代,但房地產金融在進入黃金時代。

  8月29日,國家金融與發展實驗室發布《中國住房金融發展報告》(下稱《報告》)提出上述判斷。1998年住房貨幣化開啟中國房地產黃金十年;2009年到2016年開始政策不再直接支持房地產,中國房地產市場進入白銀時代。房地產市場經過快速發展,并且成為居民資產增值的選擇。但在2017年后,中央明確提出“房住不炒”的定位,居民部門杠桿率快速增長難以為繼,房企盈利逐步被高額債務利息侵蝕,在趨緊的融資環境下主動降杠桿,房地產市場進入青銅時代。

  龐大的規模以及與宏觀經濟、政府、金融等部門的高度關聯,使得房地產市場風險成為最大的“灰犀?!?。國家金融與發展實驗室警示,隨著房地產市場發展趨緩以及金融風險(尤其是房地產企業)浮現,必須保持高度警覺。

  國家金融與發展實驗室理事長李揚提到,城鎮化和高儲蓄率是房地產發展的主要推動力。但隨著中國儲蓄率下降,通過證券化盤活銀行體系中大規模的居民個人抵押貸款,發展房地產投資信托金(REITs)使得投資者分享市場收益、應對房地產泡沫等,房地產市場開始大規模金融化的趨勢不可逆轉。但李揚強調,管理房地產金融風險關鍵在于兩點:金融創新不可過于復雜;金融創新應置于監管之下。

  房地產擠壓消費

  《報告》由國家金融與發展實驗室房地產金融研究中心主任蔡真主筆。蔡真介紹,中國住房金融市場規模已達38萬億。其中一級市場總余額36.94萬億元,二級市場總余額8207.84億元。一級市場進入緩慢增長的青銅時代,二級市場則迎來發展黃金期。

  蔡真指出,房地產市場增長放緩,一是住戶部門杠桿率上漲過快,從2008年末的17.87%升至2018年末的53.20%。2018年住戶部門債務收入比121.6%超過日本、美國,居民加杠桿空間有限。二是房企財務指標反映出,規模擴張效應已被財務費用稀釋,房企擴張動力衰減。

  從反映房價泡沫程度指標看,2018年房價收入比和租金資本化率分別為29.09%和21.46%,兩個指標排在全球第二和第三,房價上漲空間有限。而從長期因素人口來看,中國城市化率已接近60%,城市化高速增長時期也只有3-5年,近期收縮型城市即是縮影。

  決策層也在頻繁傳遞“房住不炒”的信號。國家金融與發展實驗室高級研究員尹中立指出,未來政策導向是居民部門去杠桿。房地產市場占用了過多的信貸資源,意味著按揭貸款和開發貸都會受到嚴格的控制。依賴房地產業的經濟運行格局需要進行重大的調整。決策層有關房地產政策的導向形成共識,不再把房地產作為短期刺激經濟的手段。

  中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛研究發現,房價對消費既有拉動作用,也有擠出效應。當房價收入比大于9的時候,刺激房地產投資對經濟的貢獻是負的。去年底,中國的房價收入比為9.1倍。

  尹中立表示,房地產和宏觀經濟的關系極為復雜,仍需更多驗證,但這一線索與直觀的市場觀察吻合。對于短期的政策工具,會全面收緊按揭貸款,嚴控房地產開發貸款的規模,對地產企業的債券發行進行窗口指導(如黑名單),境外發債收緊(僅限借新還舊)、嚴格管控房地產信托等。

  《報告》指出,在不考慮回售情況下,未來3年房企信用債將迎來集中償付期。2019年信用債到期余額3381.48億元,2020年和2021年分別為3752.25億元和7160.06億元。新發行信用債規模不足以覆蓋債務到期帶來的償付規模,一旦房地產銷售因長期調控出現大幅下滑,房企信用債違約風險將會大幅增加。

  尹中立還表示,今年下半年和明年,大型房地產企業會進入償債高峰。有大型房企可能出現債務違約,而由于其負外部性,有可能引發更為嚴格的監管。

  有小型房企今年還沒融到資

  《報告》指出,房地產企業應成為重點治理對象。房企既沒有很好落實“房住不炒”精神,又沒有很好執行去杠桿政策,必須整治房企違規行為。而地方政府的土地財政以及隱性債務問題,應針對不同城市分而治之。

  在房企主要融資途徑中,開發貸款融資成本最低,2018年房地產開發貸款新增1.90萬億元,存量為10.19萬億元,2018年房地產開發貸余額同比增22.6%,總體仍處于歷史較高水平。在房地產調控和防范金融風險背景下,部分銀行已暫停地產開發貸款,大部分銀行也都提高了開發貸款的審核標準。

  但是,在利益誘惑下,盡管監管部門層層封鎖,資金仍通過各種隱秘途徑輸血房地產。

  以近期受到監管關注的供應鏈金融ABS為例,2018年其發行火熱,全年新增1300多億元,而今年前6個月新增規模已達1000多億元,成為房企融資的替代渠道之一。

  部分信托公司房地產信托業務增長過快、增量過大也引起監管部門警覺。今年7月份,銀保監會約談十幾家信托公司,要求嚴格落實“房住不炒”的總要求,嚴格執行房地產市場調控政策和現行房地產信托監管要求。

  一個不太引人注目的行業也曾大量輸血房地產?!侗ǜ妗誹岬?,2017年房地產典當金額1516億元,占當年發放當金總額的52.3%。

  融資途徑頻頻被封堵,讓房企預期出現明顯變化。中建投信托研究創新部負責人袁路提到,地產信心指數(HCI)顯示,房企在2019年一季度仍然保持樂觀,但二季度隨即轉為悲觀。房企也前所未有地重視現金流和銷售回款。

  亦有業內資深專家表示,無論是銀行信貸還是債券投資等,都應對兩類房企風險高度警惕:一是貨幣資金/有息債務較低的房企,融資收緊需要房企靠自有資金支撐,自有資金較少則風險相對較高;二是土地存量儲備不足過去又激進拿地的房企,由于房地產銷售下行趨勢,后續回款不強,外部融資又趨緊,還款壓力較大。

  房地產企業正在加速分化。一位市場人士透露,排名靠前的房企盡管融資成本有所上升但還是可以融到資,但一些不太靠前的房企,今年以來沒有從任何渠道融到一分錢。

  蔡真建議,當前應在穩房價的同時有重點、有選擇地降杠桿。居民部門杠桿上升空間有限,保持既有政策即可。當前居民對房價上漲預期有所扭轉,另外個人住房貸款占國有銀行貸款比例高達30%,要防止房地產風險向銀行傳導。


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